管理费中的陷阱与争议

管理费中的陷阱与争议
原载于《现代物业·设施管理》

作为维持居住质量、延长建筑寿命的重要关键，有越来越多住户能够理解管理费的必要性，而不会只是一味追求更低的管理费，忽略整座建筑实际上应支出的运转成本。但是，管理费可不是在住户搬入后才发生的事，早在建筑设计阶段，就大大影响了未来管理费用的多寡。在访问了台湾东京都、ISS（欧艾斯集团）、信义之星等知名公寓大厦管理维护公司后，几乎皆异口同声地提醒，若您在乎交出去的管理费是否都有花在刀口上，首先在买房子时，就要小心建商规划出的公设陷阱。

公设闲置
在2012年云林科技大学营建工程系学生何若荧的论文《集合住宅公共空间适宜性之研究》中，调查台中市十栋一般集合住宅之非规定公共空间，包括管理员室、会客室、停车场、公共晒衣场、资源回收室、交谊厅、公共厕所、中庭花园、图书室、会议室、阅览室、游泳池、儿童游戏场、健身房等，藉由检视各空间维护费用所占百分比，该空间面积所占之百分比，以及住户的使用频率，探讨集合住宅非规定公共空间之适宜性。
其研究成果显示，非规定公共空间适宜性较高的项目为停车场、公共晒衣场、资源回收室，而适宜性较低的项目则是健身房、儿童游戏场、图书室、会议室、交谊厅。从研究结果可以发现，健身房、图书室、交谊厅等空间，在购屋时虽颇具广告效果及吸引力，但事实上在入住后，这些空间不仅使用频率低，且维护费用偏高，造成区分所有权人的负担，这也提醒许多想找个房子安身立命的首购族，在多方比较时除了关心生活机能与坪数外，更要注意建商提供的各项公设是否真正合乎需求，且愿意为其负担较高的管理费。

ISS总监詹文良分享了一个例子，他曾看过一栋豪宅白天大厅不开灯不开冷气，柜台旁摆着两支立扇呼呼地吹，再豪华的水晶灯与墙面石材都笼罩在黑暗中，看不出当初销售时的气派。挑高的大厅与华丽的灯饰后只成为高电费的象征。他说：“常使用这些设备的，就是柜台人员与保全了。”不过，大厅的灯和冷气都能在需要的时候再打开使用，但游泳池呢？
数百户的集合住宅案，在广告时几乎皆以社区泳池为重要的卖点，看着电视上波光粼粼的水面和水中悠游的人们，感觉好不惬意，但通常在入住后半年至一年，许多社区的游泳池就荒废在那儿养蚊子了，为什么会这样？一个简单的室外泳池，也需要过滤机、机电设备、漂白水来维持水质，加上水费和救生员薪资，一年维护费用可能上看百万元新台币，若社区户数不够多，分摊起来都是一笔可观的费用。而且台湾人往往看的比游的还多，管委会（编者注：相当于大陆的业委会）时常会接到希望从管理费中扣除游泳池相关费用的要求，让游泳池的维护更加困难，后只能把水放干，变成社区中的一个窟窿，甚至会影响卖房价格。