“商改办、商改住”——业态转型案例分享

“商改办、商改住”——业态转型案例分享
百货商场的关店潮远未结束，各个城市里运营的老百货和商场仍在僵化着应对着来自电商和购物中心的双重冲击。而那些已经关店的和即将关店的业主们都在艰难的抉择着：到底该怎么转型。

百货商场不是只有改成购物中心这一条出路，除此之外还可以改成酒店、公寓或者办公楼甚至停车场。但是要切实结合当地各物业市场供需状况进行的改造定 位才能大化商业地产价值。

案例一：百年Filene如何变身创意办公总部？

20世纪的百货大楼Filene，摇身一变成为21世纪的富创意性的办公空间。现在HavasArnold公司位于波士顿的全球总部就坐落在这里。

在全球广告业巨头Havas决策层决定为他们在波士顿总部的Arnold全球、Havas媒体、Havas健康和Havas Edge的600多名员工寻找新家时，这些充满活力的年轻员工们认为，在波士顿后湾附近的保险经纪公司区域办公，缺乏个性和真实性，希望搬进更契合企业文化、更激发创造力的办公区域，从而利于主要品牌如杰克丹尼、富达、进步保险等的业务。

公司遂与美国Sasaki Associates合作，并结合建筑师意见，确定了Havas品牌的本质，调查员工对工作地点的偏好，考察波士顿和剑桥超过20幢建筑物来寻找新的办公地点。努力后形成两个主旨。

● 首先，Havas团队试图寻找一个有故事的空间，一个骨血中蕴含着伟大与真实，同时又具备转换能力，能够传达创造力和创新思维的场所。

● 第二个要求，是该空间要具备令人一见倾心的特质，使客户、经纪人及员工置身其中以“哇”为开场语。

Arnold全球总裁 Pam Hamlin说：“当人们离开电梯，走进大厅，我们想让他们说，哇，我要和这些人一起工作。

“哇”成为了一个决定性的标杆因素。

2014年9月，Havas波士顿总部的员工搬进了他们的新办公室——一栋拥有100多年历史、令人印象深刻的墙壁和设计、使人情不自禁“哇”出声的建筑。

100年前的商业奇迹

当Havas团队展开选址搜索的时候，房地产开发商MillenniumPartners刚刚购进一栋大楼，它不仅是原Filene百货公司于该国家百货商店的落址处，也是伟大的美国建筑师丹尼尔伯翰的后一部作品。伯翰在1911年设计了这座大楼以定格当时波士顿商业中心的繁华生活。

1912年9月3日开店那天，吸引了超过23.5万的顾客到场，几乎相当于当时波士顿人口的三分之一。这之后的数年里Filene大楼一直作为战前繁荣的标志及波士顿中心地标屹立不倒，但随着时间的推移，它也遭受了创伤而逐渐褪色。其装饰铁艺被删除，其红陶纹饰被玻璃纤维和大型显示窗口所取代，建设初期考虑的创新思维被淘汰。自Mercy购买了Filene供应链后，主体逐渐空虚，旗舰店于2006年关闭。自2008年起，重建计划就被搁置。

MillenniumPartners计划以波士顿焦点及历史街区为切入点复活这座地标，这一概念使之在Havas选址者眼中成为的领跑者。Havas认为这是一个难得的机会，拥有100年的历史的同时面向未来，Millennium需要开始重建租户。

Havas是有故事的商业，这与长期以来家百货商店给人的直观感觉很相似，Hamlin在搜索反馈中解释：“它的基因与我们是吻合的。Filene’s是创新与商务的融合地，次，我可以这样说，我们的空间文化都反映在这面墙壁上。”

灵活的工作空间

新的办公室，在这座更名为伯翰大厦的建筑里跨越了四层，大厦专为促进广告、公共关系和媒体集团之间的紧密合作而设计。公司640名员工中只有五名拥有私人办公室，其他人则坐在开放的办公桌和长椅上。超过60个合作领域，包括会议室、车间、项目间、开放空间和灵活使用的工作站集成工作区，这是Havas的一种新的工作方式。有员工亲切的称新了总部为“村”，加强公司的社区文化。非正式的合作视为Havas一个关键的支撑，Sasaki团队的工作方式，是在办公室核心区设置一个咖啡吧，通过一杯咖啡促进有机对话和团队合作。

大约125000平方英尺的空间规划完全是以团队工作为导向的。值得注意的是，它摒弃了传统办公楼的核心配置，传统方式是将电梯、银行及核心结构支持等放置于楼层中心位置从而阻断了空间的集合与协作。而现在，恰恰相反，它将楼板一分为二。每层的核心是开放的玻璃墙会议室及直通宽敞走廊的合作区，这样实际上是承担了原房子一样的特质。

设计团队特意创作了一个无缝流来支持Havas的目标，即计划将85%的封闭办公室转入全开放式空间。

今天，机构领导们完全融入开放式计划，与其他员工并肩坐在一起。为了促成此事，每个工作站都有2个座位-一张桌子椅子和一个灵活的垫垫，以促进更多的合作活动。对于创意机构，有机的、面对面的合作是“秘密的调料”，能够不断滋养创新。这样一个现代化的办公室，员工每天都愿意来并兴奋的参与到团队互动中，这种创新是完全必要的。

“哇”的瞬间

正如前面提到的，Havas的成功主要得益于其本源的那种愿望：让每一个经过他们大门的人都能感受到“哇”的惊奇。无论新员工还是老员工，也不管是老客户还是新客户，当他们走下电梯，站在开放式的大厅里，面对一个巨大的木制楼梯，他们都会感到自己身处于一个让人惊奇的、舒适的而且是充满互动体验的工作环境中，在这里他们更能尽情释放自己的思想和创新力。

TheBurnham Caffe，这个可通向屋顶露台的咖啡厅，是整个大楼社会活动的枢纽，当然也可以被替代成为工作和活动的场所。

在这里引人注目的是结构上的外露砖墙和原始陶土制成的平拱天花板和楼板。灯架是由一块废旧的散热器改造而成，而老栏杆也已经被重复使用，变成了白板笔的托盘。这种旧物利用的方式让文物建筑的精髓以微妙的方式展示出来，同时这也给Havas创建一个独有的、脱胎于其自身文化的标示和场所环境。

主楼梯的基座连接着演示厅，这里带有座位或舞台，是非正式洽谈的空间。

新空间的另一个重要方面是，它已经对公司业务提升产生了显著影响。次，Havas工作区反映了其创意商业精神，并推动公司文化建设，并促进其战略目标的达成 - 在这里成为其总部后的短短几个月内，这里新业务蓬勃发展，员工也倍感成长。

Hamlin 高兴地报告，“从商业的角度来看，办公室反映了该机构的方向和未来。这是一个催化剂，在这里上班不只是一种充满感彩的荣誉感，同时也真的可以推动业务的增长。我们感到无比自豪来到这里。”

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一个历史街区的振兴

除了推动Havas业务的提升，还有一个更大的故事：波士顿Downtown Crossing的振兴。这个区域曾经是一个繁华的零售区，但在1960年代当城市居民开始逃往郊区后这里空置率大幅提升。这里白天工作时间尚能显得繁忙，但天黑后就都关闭了。

在old Filene’s 的其他租户包括：

AOL，占用办公空间的部分楼层。

爱尔兰服装连锁店Primark的，有四层楼的零售空间。

罗氏兄弟超市 - 个大型杂货店要建在市中心 - 它占地25000平方英尺两层楼，包括地下，与Primark共享。

除了将old Filene’s 改造为办公和零售空间，MillenniumPartners 正在邻近区域建设625英尺的摩天大楼——千年塔，将包含超过425套豪华公寓、首层零售空间，还有新的阁楼式公寓和一个240间客房的酒店。

得益于这个区域是新英格兰量大的商圈，并且拥有便捷的过境交通，波士顿的Downtown Crossing正被催生成一个全天候的社区，不仅仅是工作，也是居住、消费、就餐和社交的中心。

案例二：美国古老商场改成公寓为何一房难求？

另一个是百货改公寓。这个改造并没有追求炫酷的外形，而是植根于日常生活的便利和经济，而这也恰恰成为项目大的卖点。

美国史上古老的商场，位于罗德岛普罗维登斯市中心的Arcade在2008年停业关闭。这座古希腊式建筑建于1828年，见证了当地的商业繁荣，深受喜爱，在上世纪70年代被列为历史建筑。建筑设计团队NCA耗资700万美元，将其改造成了一间间超chic小公寓!

改造后商场的1层是17间精品店和餐厅，2、3层则是45间小而公寓，公寓面积20㎡-40㎡不等，租金低至每月550美元起。

这些公寓虽小，内部却应有尽有，卫生间、厨房、客厅、卧室，可满足生活全部需求。还配备了冰箱、水池、沙发座、嵌入式大床、洗碗机、电视机，以及大量嵌入式储藏空间。卫生间虽小，但设计得科学合理，还做到了干湿分离。

人性化的是楼上居住，楼下就能逛街，对年轻人而言是不是一桩美事?

如此价格合理，又美型便利，成为学生党和单身人士的理想居所。