物业行业涨价的应知应会

物业行业涨价的应知应会
陈剑军
本文经作者授权发布

单独地、孤立地看待一个只有一个项目的陷入困境的物业企业，那么，他发出要求涨物业费的声音，可以理解。但是，我们是否支持涨价呢？我看举手反对的很多，让我们听听质疑涨价的声音，兼听则明，更何况这声音很有力，很洪亮，很大众。

首先听听业主的声音：“我们不是不可以涨价，但是，涨价之前，总要先把这些事情说清楚吧。”

要回答“共有部分到底是哪些？”。业主们聘请物业企业就是为了管理好、维护好小区业主们的“共有部分”。绝大部分小区，共有部分不清晰。特别是那些存在经营价值的资产，比如地下车库、会所、地下室、人防、教育单位、私搭乱建等等。如果他们是业主，他们也应缴纳物业费；如果他们不是业主，那么这些资产都是业主共有资产，应接受业主的共同管理，共有收益属于全体业主。但现实是，建设单位、前期物业、行政单位以及一些关联单位与个人都在占据这些资产，享受巨大经营好处的同时，给小区带来大量设施设备环境的超额损耗，却长期拒不缴纳小区物业费，也不缴纳公共维修基金。赚钱有你维修不见踪影，这公平合理吗？如果这些群体把物业费缴纳了，或者这些资产归属业主管理后，业主们从共有收益中回补小区，物业费还需要涨价吗？很多小区证明，不仅不需要，还有结余吧！

其次要回答“业主的共有收益哪里去了？”。且不说历史上的共有收益是否应披露出来？是否归还？如何归还？归还多少？未来的小区共有收益，早已成为许许多多小区的争议焦点，这里就不多说了。这个问题没有共识，涨价的理由充分吗？
再次，要涨价就需要再次签署物业合同。新的物业合同责任该如何划分？还是包干制？还是账目不透明？还是业主知情权得不到保护？还是业主如果要起诉物业服务还得面对艰难的取证？

除了这些体制问题，具体到物业企业的管理，有多少物业企业切实能保障用好业主的物业费？一个城市几百上几千家的大大小小物业企业，有几家的成本账都做清楚了？有几家的管理实现ISO9000了？岗位职责明确了？又有几家的项目经理们实现了规范的激励机制了？

这些问题不说清楚，涨价岂不是乱花钱？问题还有很多，时间关系，挑后一条说：物业行业，业主主导的政策地位到底如何实现，要说清楚吧。业主协会、业委会协会，该不该成立？如何光明正大的成立？看看北京，业委会成立难，怎么解决？物权法说了，业委会委员由业主们共同决定，这已经明确了业主们具有“业主委员会”的人事任免权，为什么你们街道、建委、还有同样是民间自治组织的居委会以及其他相关部门，总是慌不择路地要设法干预这个法定的人事任免权呢？散步小道消息破坏业主信任、往筹备组掺沙子、向积极业主扔石头、黑恶进村了你们却藏了起来……无利不起早，你们的利可以阳光吗？如果你们的利益不阳光，我们的涨价会不会被你们骗呢？

没有搞明白上述问题，要涨价几乎就等于欺诈啊，大家都是业主，换你，你会答应吗？

其次，听听物业企业的声音。特别是听听那些代表了先进经营方式、具备规模扩张实力、渴望接收更多项目、愿意承担更大社会责任、积极善待劳动员工的物业企业的声音。他们大部分不具备开发商背景（也许也包括一部分具有长期服务理念的开发商背景的物业企业）。他们不需要涨价，他们需要的是更好的公平竞争的环境、更少的行政寻租干预。他们说“我们有更高水平的内部管理、我们有更高的服务满意度、我们有更高利润的服务、我们能与业主更好合作，我们公开参与竞争，但是凭什么我们竞争成功了，交接与入场那么难？”。

一个建设项目完成，真正获得暴利的不只是开发商，而是如蚂蟥一般的大大小小权力官员，以及依附他们的行政职员。他们知道开发商为了省钱，会有很多的缺点与错误，很容易找到。于是他们只需手拿公章摇摆，只需拉下脸来哼哈，只需玩弄寻租，钱就会到来。他们才是获暴利的大群体。物业行业的制度，为他们留下在小区谋取私利的众多机会，不论是开发商送的房子、送的“物业经营权”，还是地下室出租、会所经营，甚至一个地头的摆摊，一家保安公司的介入，一个保安人员的空额，都是这些大大小小行政官员与职员们获利的良机。

一旦新的物业企业进入小区，所有这些机会将全部亮照在业委会与业委会选择的物业企业的阳光下。 凭什么街道、建委、派出所等等如此多的行政干预？这就是答案。

要想物业行业得到发展，要想将一城市几千家为行政官员贪婪榨取业主的蚂蟥们赶走，单单期待、依靠饱经宦场冷暖的“领导”亲自带头推动，不是根本。只有相信我们自己，相信那些理解物业行业发展规律、坚守职业道德与行业道德、坚定与业主们站到一起的物业企业，通过与业主们精诚合作，坚定务实地推动，以体制变革为目标，从业主宣传开始，从一个个小区的攻坚开始，不断积累体制变革的实力，才是正途。

在体制没有变革时，任何涨价都是在养育蚂蟥，都是对我们发展的阻力，都是给扼杀我们发展的传统势力提供。我们能同意吗？

后听听行业的脊梁——劳动者们（基层员工与管理者）的声音。城市低工资不是这个行业应有的劳动价值。

没有小区共有，私有只是一个没有生气的空格。就具体工作内容而言，从可替换角度看，业主由于职业知识与技能很难通过自己干来代替物业劳动者之工作；相比从事家务服务的小时工，业主在技能上是可以代替的。按理，小时工的报酬应低于物业相应岗位的报酬。因为业主一旦觉得小时工的价格高了，他就宁可舍弃雇佣而自己下手干，所以在与业主的价格谈判上，物业劳动者较小时工较为有利。但是现在城市小时工的劳动价格都较物业相应岗位为高。为什么违反市场规律的现象，在物业行业如此普遍呢？

之所以如此，是因为落后的行业制度，导致这个行业比较其他行业有更多恶劣的行政干预与开发商大股东干预。看上去是维护物业服务行业利益的政策，其实是在维护物业服务行业内普遍存在的行政人员与物业企业股东之间的交情与暗箱寻租。行业制度不是保护业主利益，更不是保护物业劳动者的利益，而是保护开发商大股东、行政官员的利益。一个城市几千家物业企业，他们之所以得以成立，特别是大量的，违背建管分离的成立，目的根本不是为了服务业主满意而赚钱，而是因为前期物业服务制度、开发建设的房屋保修制度，给与他们一个欺诈的空子。他们可以用物业服务为幌子，在小区入住后5年内，趁着施工、设备等企业承担维修责任之机，利用物业费包干制度欺诈业主缴纳大量物业维修费。同时，趁着业主们还不了解物权法，利用前期物业企业，不向业主大会交接共有部位，限制业主了解房屋质量信息，为开发商逃避房屋质量责任担当恶人。

因此，他们之所以招聘物业员工，不是真的希望这些员工能真心为业主服务；恰恰相反，而是希望这些员工如他们一般，对业主能哄能拖能骗。在包干制度下，少花钱、少服务才是利润来源，业主越糊涂越能忍才越是长久蒙骗之道。就算有些前期物业管理人员，认为自身也在为业主积极服务，其实，那不过是开发商为了后期的房屋销售大卖而施舍。大多数物业服务人员，提出大量的改进建议都难以得到实施。物业员工对业主服务越多，业主们了解越多，阴谋就越难捂住。于是在这群人看来， 真正有价值的劳动者是这个行业的成本，是他们的麻烦，而不是这个行业的价值。因此，就算物业费涨了，他们必将一如既往视劳动者为成本，尽可能低工资、低培训、低福利、低奖励、低作为。因为他们需要的只是骗子，骗子还需要涨工资吗？

这样一大批骗子的存在，毁坏了行业的正气，劳动者利益就无法得到保护。因此，如果物业劳动者，不论你是基层员工，还是物业管理注册师，还是刚入门的大学生， 要期待这个行业对劳动尊重，期待技能提升、期待持续稳定的工作可能、期待上升发展的通道，就要正确看清行业发展的真正的瓶颈：不是业主，而是制度。要站起来与业主一道呼吁打破包干制、前期物业制度、物业管理条例等等落伍落后的体制束缚，联合成立物业劳动者工会、物业管理注册师协会，摆脱开发商与行政寻租者的盘剥，直接面向业主才是解放自身价值之道。

只有体制破除了，物业行业从业人员的劳动价值，才能得到业主们的真正评估。业主们的钱，不论是否涨价，才能真正地、不被其他利益集团恶意盘剥地，落实到劳动者们身上。在体制没有破除前，涨价只是继续养育蚂蟥来长久吸允我们的共有血液，破除体制消灭蚂蟥才是我们首要的共赢之道。

一张大肉饼，分食肉饼的规则不改变，分配肉饼的人不改变，继续增大肉饼我们会多得吗？因此，综合上述各方意见，大家可以清楚看到，涨价不是符合业主、物业企业、劳动者各方的利益共赢的物业行业发展的真正道路；变革体制，由站在业主长期利益基础上的、长期服务业主的物业劳动者、先进物业企业，与业主们一起，基于自治来创设制度，才是真正的发展之道。

行业涨价的破锣之声，可休矣！