物业费：业主和物业之间一个难解的结！

物业费：业主和物业之间一个难解的结！
（小编说：剪不断，理还乱）

编者按：
年初，是不少小区收物业费的时候。近段时间，本报曾过多起由于物业费引发的纠纷甚至是官司。关于物业费，业主和物业公司之间各执一词，有太多说不清道不明的恩恩怨怨。业主对物业服务不满意而拒交物业费，另一方面，物业公司也有自己的苦恼:不交费，如何保障服务?甚至，有的物业公司亏损经营，直接撤离，留下一个电梯停运、垃圾满池的小区。

现象：
一走了之或对簿公堂

2015年元旦刚过，金桂香满园小区的居民就陷入郁闷之中，该小区内的第四任物业又撤离了，到了晚上，小区内黑灯瞎火，也没有保安，小区无人管理。而造成第四任物业撤离的主要原因就是物业费收费率过低。

在2014年12月初，该小区的物业公司就曾贴出一纸告示，称因物业费收费率过低，物业公司打算撤离小区。自2014年12月26日开始，因已经撤离的物业公司没交公共用电费，小区公共用电全部拉闸，晚上小区内黑灯瞎火，楼道的灯也不亮了，也没有保安，小区存在严重的安全隐患。“小区居民花钱买物业服务的意识比较淡薄，导致物业收费率一直不高，这是该小区先后跑了四任物业公司的主要原因。”裕安区鼓楼街道物业办的黄刚告诉，这次撤离的物业公司收费率不到一半，除去保安、保洁等人员工资，物业公司赚不到钱甚至亏本，越是收不到钱，物业公司就将主要精力放在收费上，小区管理和服务也不是很到位，形成了恶性循环。

2014年11月19日，本报《大别山晨刊》曾以《物业公司状告欠费业主》为题，城区和顺小区物业公司因一些业主长期欠费，物业费收费率不高，难以开展工作，于是起诉部分业主追缴欠款一事。该小区的业主李先生及其他几位同为被告的业主则认为，小区卫生环境不好、车辆拥挤、道路不好……物业公司没有提供质价相符的服务，且这两年来没有和业主委员会签订服务合同就进行收费，他们不能接受，双方由此产生了纠纷，对簿公堂。虽然，终以物业公司撤诉，双方和解为这场官司画上句点，但在这一过程中，物业和业主双方都觉得委屈。

业主有话说：
管理不善对服务不满

业主们为何不愿意交物业费呢?采访中，对物业公司的服务不满意、费用高、房屋有质量问题、尚未入住不享受服务等，成为业主们拒绝交费的理由。

曾有段时间，徽商小区内交通混乱，小区内的道路，不仅有本小区的车辆停放，外来的机动车、电萍从小区内穿行而过，造成小区内车辆太多，且经常堵车，小区居民怨声载道。家住徽商小区的孙女士认为:“物业就是管理与服务的，小区交通环境管不好，我们住得也不安心，物业费我当然不愿意那么积极主动去交。”她认为，业主花钱雇物业公司是为小区找个好的“管家”，如果这个“管家”没把家管好，那业主当然有权拒绝支付费用。

香榭花城小区的方女士忿忿地说，小区虽然划了停车位，业主也交了费用，但由于自家的车位靠近小区大门口，因此经常被外来人员的摩托车、电瓶车占用，自己却无法停车。“多次找物业，物业说他们也没办法。既然我交了费，就要保证我回家时车有地方停放啊”!

采访了解到，业主拒交物业费的理由很多。除了不满物业公司的服务外，有不少业主是因为房屋质量及开发商遗留问题而迁怒于物业，还有的业主以长期在外不住小区为理由拒交物业费。

六安进成物业公司经理严从梅告诉，有些业主家内部出现的比如“漏水，房屋开裂”等不属于物业公司服务范围的项目，如果问题不解决，也会成为拒交物业费用的理由。

物业也叫屈：
尽心尽力又不堪重负

据了解，城区一些老旧小区的物业收费率平均在50%左右，一些物业管理较好的新建小区，收费率也很难达到100%。一方面是业主对于拒交物业费有种种理由，另一方面，物业公司也诉苦，其中开发商遗留问题，比如房屋质量维修，占了物业工作的很大比例，而这其实并不属于物业服务和管理的范围。

六安进成物业公司总经理严从梅告诉，现在物业公司的负担主要来自开发商遗留问题，比如房屋质量问题发生后，对业主专有物品维修的项目，“按照规定，物业主要是对小区公共设施和场所进行管理和维护，而像业主自己家里的专有物品是不属于物业公司服务范围的，另外，房屋质量问题，虽然过了保修期，但业主们还是找物业来解决，如果由于房屋漏水、开裂等造成邻里纠纷都找物业去解决或协调。力所能及的事我们会立即解决，有的超出我们的服务范围，且需要与开发商协调，如果处理得令业主不满，很有可能造成来年业主拒交物业费。”

据了解，六安进成物业公司具有国家二级资质，目前在六安所服务的小区有六州首府小区、世纪金星小区，还有一些写字楼。在其中一处小区内看到，大门设有门禁系统，小区内绿化面积较高，不仅设有地下车库，也设有地面停车位，在便民服务栏中有小区收费标准公示，以及遇到突发事件处理流程图，小区配套有业主活动室。“干物业要能吃得了委屈啊!”该物业公司管理处主任叶权感叹，“为保证小区业主的财产安全，物业公司给保安们每人配备了电瓶车、摩托车锁。晚上巡逻时，发现有的车主忘记锁车，保安会主动加一把锁。明明是办好事，但有的业主还不满意，直接把我们加上的锁砸掉。”

在徽商小区，一块写有“业主拒交物业费常见误区”的提示牌醒目地竖立在小区南大门入口处。2013年年底，徽商小区的前物业就因物业费等原因撤离小区。泰安物业是徽商小区的第二任物业公司，于2014年1月1日正式服务该小区。“刚来时，由于小区的前物业公司突然撤离，小区内电梯停了，垃圾也没人清运，公共区域供电和高层的二次供水也停了。”回想起一年前刚进入徽商小区时，该物业公司的物管员龚华东记忆犹新，“我们在进驻小区当天就恢复了电梯和供水、供电，清运了垃圾。这一年间，我们做了很多工作，针对小区居民反映的交通问题，安装门禁系统，得到了小区居民的认可。为了争取更多的物业费，该服务的、不该服务的都尽量去解决，但目前，仍有近两百户居民没有交物业费用，有的甚至已经欠了3000多元的物业费。”

该怎么办：
完善服务质价对等

实际上，任何一家物业公司提供服务时，都不能保证让小区的每一个业主满意。也正因为这样，一些业主在遇到诸如房屋质量问题、甚至房屋面积和合同不符等情况时，都把矛头指向物业公司，并采取“不交费”来抗议。

进成物业公司总经理严从梅认为:“事实上，我们有我们的职责范围，超出职责范围的事情，我们只能起到传达、协调的作用，业主不该把所有的矛盾都转嫁到物业公司身上。物业费用是物业公司进行服务和管理的经济保障，费用难以收缴，必然导致服务质量下降，继而会有更多的业主因不满意物业服务而拒交物业费，从而进入一个恶性循环。”

张军是金安房产分局物业科科长，他告诉，除极少数业主恶意欠费外，绝大多数都有原因，比如，物业公司服务不规范；业主对花钱买服务的意识不强，对物业服务的范围、内容等不了解；业主因对拆迁、回迁、小区配套不齐等问题不满；个别少数业主素质问题等，都是物业收费难的原因。在一些回迁安置小区，各方面配套不齐全的老旧小区，物业公司服务不规范的小区，物业收费难的现象比较突出。“这是一个普遍存在的问题，但是无论什么原因，采取拖欠物业费的极端方式表达不满都是不可取的，既得不到法律的支持，也无助于问题的解决。我认为，物业的宣传要到位，要让业主对物业公司有一个全面的认识，了解物业服务的范围、内容和标准，了解服务是一种无形的商品，树立花钱买服务的意识，另外，主管部门严格督查物业公司要按照物业服务合同和服务等级认真履约，做到质价相符，必要时，用法律手段来保障各方主体的利益。”

相关链接：
各地如何应对物业费“拉锯战”

【说给物业听】

1、追缴物业费，这些招别用

业主欠费，物业公司当然可以追缴，但千万别忘了“依法”二字。下面这些例子，就是一些物业公司为了催交物业费想出的办法，而他们可能没意识到，这些办法已经“越界”了。

2、不交费不发门禁卡，高罚20万

2013年，据媒体，物业费与电梯卡(门禁卡)捆绑，已成了众多小区物业公司普遍采用的催费手段，沈阳市相关部门表示，不交物业费不给办门禁卡电梯卡属于违法行为。按照有关规定，物业公司将获5万元以上20万元以下的罚款。市民可拨打电话举报。

3、停水催交物业费，被扣信用分

2014年8月6日，济南市住房保障和房产管理局通报，二季度8家物业企业因存在“停水催费”等行为被扣物业信用分。据介绍，物业服务企业信用等级评定实行加减分制，分为五个等级。物业企业服务不规范被扣信用分，将直接影响信用等级，严重的将直接影响物业企业今后承接新的项目。

4、捆绑收费属违规，业主可投诉

2014年10月中下旬以来，德州市民热线共收到投诉捆绑收费的电话156个，涉及多个小区，问题多集中在不交物业费等费用，物业就不收取暖费。德州市房管中心工作人员表示，捆绑收费每年都是供暖季的焦点问题，物业费等费用和暖气费是两回事，捆绑收费是不对的，房管部门一直在查处这种违规行为。如果业主遇到这种情况，可以向房管部门申诉。

【说给业主听】

1、维权勿极端，别恶意欠费

物业服务不到位，是很多业主拒交物业费的主要原因。但是，维护自身权益，也要理性表达，切莫过于极端。尤其是千万不要想着打出“物业服务不好”的幌子，恶意欠费。

2、恶意拖欠物业费，或接法院传票

2013年7月，哈尔滨市物业办公布了230个物业项目的收支调研报告。报告显示，在被调研的物业项目中，物业费收缴率低的仅为7%，亏损物企占全部调研的78.8%。相关部门表示，在继续加大对物企监管和清退力度的同时，还将通过二手房过户查验以及司法诉讼等方式，向长期恶意欠费业主追缴物业费。

3、恶意欠费太严重，可以公开

2014年7月22日举行的江西新余市城市建设与管理工作情况发布会上，面对与会政协委员对小区物业管理难题的提问，该市房管局局长回答说，对恶意拖欠或拒不缴纳物业服务费的业主，情节恶劣的，在工作单位或媒体，接受社会评判和舆论监督，对无效者建议物业公司向法院起诉。