什么是物业管理

一、物业管理，是指业主通过选聘物业服务企业，由业主和物业服务企业按照物 业服务合同约定，对房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护物业管理区域内的环境卫生和相关秩序的活动。——《物业管理条例》

二、物业费是物业产权人、使用人委托物业管理单位对居住小区内的房屋建筑及其设备、公用设施、绿化、卫生、交通、治安和环境等项目进行日常维护、修缮、整治及提供其他与居民生活相关的服务所收取的费用。

三、物业服务成本或者物业服务支出构成一般包括以下部分：
1、管理服务人员的工资、社会保险和按规定提取的福利费等；
2、物业共用部位、共用设施设备的日常运行、维护费用；
3、物业管理区域清洁卫生费用；
4、物业管理区域绿化养护费用；
5、物业管理区域秩序维护费用；
6、办公费用；
7、物业管理企业固定资产折旧；
8、物业共用部位、共用设施设备及公众责任保险费用；
9、经业主同意的其它费用。
物业共用部位、共用设施设备的大修、中修和更新、改造费用，应当通过专项维修资金予以列支，不得计入物业服务支出或者物业服务成本。

四、物业费难以收取的原因
首先，是业主不了解物业管理的实际内涵，由于并非物业管理专业人员，因此他们并不可能全面了解物业管理这个系统性的有偿服务行为，对于物业管理的认识比较片面。当期望值不能反馈实现的时候，就判定物业服务质量不高，物业管理服务的价、质不符；其次是，业主一直把自己摆在弱势群体的地位，只考虑到自己的利益，认为自己的权利受到了损害，就必须让物业公司来承担他的损失责任，而且只能找到物业公司，也没想到要寻求其他救济；再次就是，业主对责任的划分有误区，理不清哪些是应当由物业公司承担，哪些物业公司是不承担责任的，把所有的责任全部都归结于物业公司；后就是，业主的“保姆”情绪，认为什么事情物业都必须替他们安排好，没有将物业服务摆对位置。
例如：多数业主片面认为物业管理就是房地产企业的售后服务部门，在房屋使用过程中存在的问题都应该是物业管理服务的内容。

五、不交物业费的原因及其分析
在对具体问题进行分析之前，我们首先要了解维修资金以及它的启动程序：
维修基金又称“公共维修基金”“专项维修基金”，是指住宅物业的业主为了本物业区域内公共部位和共用设施、设备的维修养护事项而缴纳一定标准的钱款至专项帐户，并授权业主委员会统一管理和使用的基金。维修基金由该物业内的业主共同筹集，业主按照缴纳比例享有维修基金的所有权，但使用权归全体业主所有，单个业主不得向银行提取自己所有的维修基金部分。维修基金与具体房屋相结合，随房屋存在而存在、灭失而灭失，不因具体业主的变更而变化，因房屋产权变更成为新业主时，维修基金也应经旧业主更名为新业主名下