水电公摊费，扯出业主七大困惑，看律师如何解答

水电公摊费，扯出业主七大困惑，看律师如何解答

小区水电公摊费咋计算　闲置空房是否也得交公摊　车库水电费该由谁来担引起争议———
近日，本报读者王女士打来电话讲述了她的“闹心”事儿：去年5月，王女士看好一处地铁附近的楼盘，便买了一套住房等待升值出手，其在收房时交纳了一年的物业费,后该房被闲置。

前不久，王女士再去物业公司交费时，被告知要另交每月28元的小区水电公摊费。王女士感觉纳闷，难道房屋没住人，也要交水电公摊费吗？物业公司对此解释说，虽然房屋没住人，但小区的绿地照样得浇水、楼梯灯照样要开，故这笔钱业主必须要交。

王女士向本报反映说，她不知道自己是否需要分摊小区水电公摊费，也不知道28元的水电公摊费怎么计算出来的，并且不知道这些费用到底花在什么地方了？近日，本报就小区水电公摊相关法律问题采访了法律专家和律师。

困惑一
小区水电公摊费怎计算?

北京市合川律师事务所刘闯律师介绍，目前很多小区的具体情况不同，终分摊到业主和使用人身上的公用水电费比例也不相同。关于水电公摊费的计算方法，目前法律没有明文规定，但较为常见的公摊费计算方式如下：

用电户应缴公摊电费=电价×小区公共用电量÷小区用电户用电量总和×该户用电量

其含义是：根据用户的用电量占小区总的用电量的比例，收取公摊电费。

比如，某民用居住小区的公共用电量为3000度，小区的用电户用电量总和为10000度，住户A所用电量为100度，那么住户A所需支付的公摊电费为0.48元×3000度÷10000度×100度=14.4元。（公摊水费与此计算方式类似，若小区内需要二级供水，则把二级供水用电费折入水价由用户平均分摊。）

困惑二

水电公摊费有哪些内容?

自己交的水电公摊费用在什么地方，这是许多业主都关心的问题。

北京市律协房地产专业委员会委员张仁律师认为，正常的公摊仅指物业公司为维护小区内设施正常使用所发生的公摊费用，如路灯、楼梯灯等公共照明、消防设施及绿化养护时为草坪、树木浇水所产生的电费、水费。

北京大地律师事务所张军律师认为，若业主发现物业公司存在浪费公用水电现象，如草坪养护工人浇水时恣意浪费、路灯开启时间过早等，可要求物业公司采取措施予以改正，否则对于超出合理使用部分可不予分摊。

困惑三

空房也得交水电公摊费?

张仁律师认为，就目前实际情况而言，大部分物业公司在收取的物业费中，已包含水电公摊费用，业主无需另行交纳该费用。这部分业主无论是否实际居住房屋，只要办理了入住手续，就必须得交纳水电公摊费。

对于部分物业公司采用物业费和水电公摊费分开收取的方式，小区水电公摊费应遵循“谁享受、谁分摊”的原则，应按小区的实际居住户数来计算。即由在小区实际居住的业主或使用人来分摊。

对于读者王女士提出的疑问，关键是看其所交纳的物业费中是否含有水电公摊费。如果已包含该费用，则物业公司无权另外收取。若没包括在内，则王女士空置房屋，没享受到公用水电带来的利益，不应支付分摊费。但若王女士将房屋给他人居住，则应交纳该费用。

刘闯律师则认为，小区水电公摊费的计算应考虑到两点：首先不管居住与否都应收取一定的公摊费；其次在计算每户水电公摊费时，不仅要参考其实际用电用水量，更要参考其购房面积。

困惑四

水路电路损耗费业主分摊?

张仁律师说，有些小区的水电费是物业公司向业主代收的，供水和供电企业只用通过水电总表计数向物业公司收费，该情况下，由于水路电路的跑冒滴漏等自然损耗原因存在，故往往会出现水电总表和分表不一致。而物业公司往往不愿承担这部分损耗费用，于是便公摊到业主身上。

这种现象不合理，因供水供电企业对于水电路具有维修义务，自然损耗应记入政府核定的水费和电费中。供水供电企业应直接收费到户，对业主来说才是公平的。

困惑五

物业用的水电费谁来担?

北京东元律师事务所余建阳律师说，现在部分小区物业公司把自身用的水电费分摊到业主头上，这不合理。物业公司属营利性企业，在业主已支付其物业管理费的情况下，其所用的水电费应计入公司自身成本，不应分摊给业主。小区业主或居委会可监督物业公司用水用电是否有单独的计量表。

困惑六

车库水电费谁来埋单?

余建阳律师说，由于目前关于对小区出租房屋的收益问题及车库的所有权问题争议较大，所以这些场所使用的水电费不应简单划归业主分摊，而应视实际情况而定。应采用“谁受益、谁埋单”的原则，即房屋租金及车位停车费的收益若归物业公司，则相应水电费由物业公司承担。

如果这些租金和停车费收益归业主委员会或业主，则让业主来分摊这些费用是合理的。

困惑七

水电公摊费是否应公示?

中消协法律顾问邱宝昌认为，物业公司和业主之间是物业管理服务关系，业主有权要求物业公司出示水电公摊费的收费依据和账务明细。物业公司拒绝公示和答复，侵犯了业主的知情权。对于公共用水、用电量的结算及分摊方法，物业公司有义务在小区内公示。

小区水电公摊费　维权有四大尴尬

张仁律师认为，目前小区水电公摊的维权尚存以下几个难点：

1　没成立业主委员会

对于小区水电公摊费，业主委员会监督起来会更加有效，比如监督物业公司就公用水电使用单独的水表电表，但现实的情况是，许多小区因种种原因迟迟没有成立业主委员会，所以很难发挥其积极作用。

2　调查取证难

业主如果认为小区水电公摊费过高，可以向法院提起诉讼，但总体上看，业主所面临的大问题就是取证难，因为所有的账目都掌握在物业公司手中，物业公司不出示，业主也没有办法，即使物业公司出示了一本假账，作为普通业主也很难找出问题所在。

3   诉讼成本较高

物业公司若对小区水电公摊费做些手脚，就能获取不少利益，但对于明知吃亏的业主来说，要为几十元、几百元的水电公摊费打一场维权官司，恐怕没有几个愿意这么做，因为业主不得不考虑诉讼成本（包括诉讼费、律师费以及个人为打官司投入的时间和精力）。

4   诉讼力量悬殊

业主和物业公司的诉讼力量的差距不仅来自于财力、人力方面，更重要的是小区物业纠纷以及水电公摊费属于专业性比较强的诉讼内容，物业公司的代理人往往是长期聘用的水平较高的房地产专业律师或法律顾问，而业主却很难找到一个既熟知物业管理行业、专业水平又高的专业律师，这种差异实际上造成了双方诉讼力量上的不平等地位。

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