河南确山县铁路北侧47亩商住地块出让

王经理15386883691   
河南确山县铁路北侧47亩商住地块出让
项目基本情况介绍
此项目位于确山县龙山路与秀山石场铁路专用线交叉口处，中国石化确山加油站西侧。地处繁华城区，周边教育、商业、金融、政务等配套设施齐全，紧挨县政府、公安局、司法局等政务机关，环境优美，适宜做商业、住宅开发。
项目四至：未来大道北侧、爱民路东侧、铁路专用线北侧，龙山大道（107国道）西侧。
规划设计条件：
用地性质：商业商务用地，商业面积不小于总建筑面积的40%。用地规模：29933平方米（47.3米）容积率：小于等于3.0建筑限高：100米建筑密度：小于等于40%绿地率：大于等于25%建筑密度：小于等于40%
项目出让条件：项目参考价70万/亩，保证金为土地出让金的20%。
地块为净地，已补偿到位，不存在拆迁、补偿纠纷。周边楼盘销售火爆，人气旺盛，周边拿地价格为80万/亩以上。
  地块紧邻107国道为双向四车道道路，人车分流，临街商业价值明显。
项目投资亮点
1.地价优势
周边地价均在80万/亩以上，而此地块招商价仅为70万/亩,确山县楼盘均价为3000元/㎡左右，而此地块周边楼盘是确山县房地产的形象代表，引领确山房价，为3200元/㎡左右。
2.项目资金占用小、短平快
此项目占地47.3亩，竞买保证金20%，约650万元，资金占用量小，适合大部分开发商投资建设。
3.地段繁华、配套齐全
  此项目地处繁华城区，周边配套设施齐全，离新建县政府800米，仅两分钟车程，距离原县政府仅三分钟车程。周边体育馆、政务机关、金融、教育等设施齐全。  
城市发展研判
（一）确山县基本概况
确山县位于河南省南部，淮河北岸，西依桐柏、伏牛两山余脉，东眺黄淮平原，素有“中原腹地，豫鄂咽喉”之称。全县辖13个乡镇，总人口60万，城镇人口18万，总面积1711平方公里。确山四季分明，雨量充沛，气候温润，自然条件优越，2005年被评为省级卫生县城。县内有以机械、化工、采矿等为主的工业生产体系；境内矿产资源丰富，是豫南大的建材生产基地。确山以优良的环境和丰富的资源吸引了众多投资者。
（二）交通条件
公路：京港澳高速公路、107国道、省道411、南阜高速公路分别经本县境内东西穿越而过。汽车至郑州不足两个小时，到武汉只需两个半小时。郑州国际机场、武汉天河机场现已开通国内及国际各大中城市航线百条。
铁路：京广铁路、石武客运专线贯穿确山全境，客运、货运均与全国铁路各大动脉相连，各类铁路运输极为方便。
航空：确山境内李新店机场，国家十二五规划，将李新店机场改扩建为李新店军民两用机场。
（三） 产业聚集区
1、确山县产业集聚区规划面积11.6平方公里，已开发面积3.6平方公里，截止2010年4月，集聚区共入驻企业104家，累计投资125亿元；实现主营业务收入68亿元，年创利税1.68亿元，从业人员1.5万余人。
2、主导产业为建筑材料业、机械电子业。截止2010年4月，确山县产业集聚区投资总额达125亿元，2010年新开工项目4个，在建项目14个，实际到位资金3.9亿元。
3、四个开工项目进展情况：投资5.6亿元的龙大水泥有限公司征地完毕，正在进行基础设施建设；投资6000万元星宇照明正调试设备，预计五月下旬正式投产。
4、确山县产业集聚区以水泥建材、机械电子制造业为主导产业。亿元以上项目6个，分别是慧洁管业、豫龙水泥、龙达水泥、豫南水泥、迪展通电子公司、骏化装备公司等。
5、确山县产业集聚区基础设施及配套建设投资总额1.7亿元、建成道路7公里、管网26公里、电网3公里、污水处理厂1座、输配电站1座（220万千伏）。集聚区内“三区两县”一体化的主干道路金城大道和君二路正在建设中。
旅游资源
旅游资源得天独厚。确山文化灿烂，风景名胜古迹众多，是豫南重要的旅游观光胜地。被誉为“小延安”的竹沟是原中原局所在地，曾留下了刘少奇、李先念、彭雪枫、张震等老一辈革命家的战斗足迹。境内风景秀丽的薄山湖、千年古刹-北泉寺、森林公园-乐山风景区、民族英雄杨靖宇纪念馆等景点令连忘返。
城市规划
高起点打造三大产业带
《‘三区两县一体化’发展总体规划纲要》把确山未来发展定 位为‘三区两县一体化’组团发展的副中心城市，建筑建材业基地、优质粮生产基地、优质林果基地、特色农业基地、特色旅游基地，符合确山的实际。”确山县一位官员表示，《规划纲要》实施后，市中心城区北靠南连，将促使确山新城区向北发展，城东产业集聚区与市产业集聚区对接，进一步拉大确山城市框架，扩张城市规模。
确山县邀请高层次的规划设计单位，高标准、高品位地编制了全县未来发展规划，总体规划是：确山县城金城大道与驿城大道对接、确山县龙山大道与107国道对接、确山县城中原大道与安信快速通道对接，实现工业东进、城市北扩、旅游业和农业西兴的目标。
高品位规划三里河北岸新城
确山县山清水秀、风景秀美，县城依山而建，南有盘龙山公园，北有三里河穿城而过，是国家卫生城市。根据这些特点，确山县将以建设“中原山城”、“生态安居乐园”为理念，高品位打造中原宜居生态山城。
  保护性改造老城区。把三里河南岸老城区改造与创建园林城市、花园城市相结合，按照“一街一景、一区一园、一角一色”的思路，对老城区进行高标准改造，把老城区打造成花园城、园林城。
  高品位建设新城区。按照“有品位、有气势、有形象，高起点、高标准、高层次”的要求，对城市新区进行科学规划。
  规划的城市新区位于三里河以北、确山县与驿城区边界以南、107国道以西、中原大道以东区域，占地面积10平方公里，分为行政办公区、景观绿化区、商住区。行政办公区规划了30多幢办公楼，全部为12层以上高层建筑。三里河两岸为滨河公园，各规划了百米宽绿色景观带。商住区主要规划为行政新区配套服务的居住和商业区，规划了四星级酒店、大型商场、体育馆、文化馆、展览馆、会议中心、学校、医院等。目前，确山县已启动了城市新区建设工程。
房地产市场
（一）近三年土地出让信息
确山县近三年土地出让情况良好，2014年至今大地块土地出让面积共132亩，平均土地单价为201.6万/亩，平均容积率为2.76，楼面地价达到1037元/㎡，主要影响原因为修缮市场铁路北侧，中原大道西侧的土地出让，平均地价达到297万/亩，共出让73亩。2013年土地单价为98.5万/亩，共出让了67亩地；2012年共出让256亩土地，平均地价达到76万/亩；2011年的土地出让面积为132亩，土地单价为105万/亩。
时间      出让面积（亩）      土地单价（万/亩)      容积率      楼面地价（元/㎡）
2014      132      201.6      2.76      1037
2013      67      98.5      3.9      377
2012      256      76      3.9      292
2011      132      105      3      524
确山县近三年大地块土地出让信息
近三年，确山县的土地价格基本呈递增态势，从2012年至今，土地价值一直在增值。而从土地出让总量可以看出，确山县的土地出让情况非常合理，大地块出让面积有限，平均每年的土地出让面积仅146亩，市场竞争较小，非常适合做房地产开发投资。
（二）市场前景预测
确山县2013年人均GDP约为3073美元，根据人均GDP与房地产相互关系判定确山县房地产市场处于快速发展期。2013年，全县生产总值达到114.5亿元、增长10%，属于快速发展期。
（三） 确山县房地产布局
滨河新区：沿三里河区域，北岸居多，以高端住宅、城市综合体为主。
城西板块：沿铁北路西段区域，邻近老城区，周边配套齐全。
盘龙组团：以盘龙山景区森林公园为依托的楼盘组团。
（四） 代表性楼盘分析
1. 住宅市场
滨河新区代表性楼盘有维也纳小镇、领秀城、御景华府等楼盘。因三里河自然水系、行政新核等重量级优势因素助力区域价值感，成为引领当地房价的代表性楼盘。                  
市场特性：房地产起步较晚，市场整体去化速度一般，年均去化约40万㎡，市场供应量大于销售量，去化速度尚可。
区域分布：楼盘在北区、西区和南区各有分布，随着“驻马店三区两县一体化”的建设步伐，城北、城西将渐趋成熟。
建筑类型：在售房源以小高层、高层为主，部分项目开发多层洋房产品。
置业群体：目前购房群体中，改善型置业占比较大，多数为私营业主、企事业单位工作人员，其次为年轻人首次置业和投资置业需求。春节前后外出返乡人员也是重要置业群体。
销售价格方面：销售价格约2600-3400元/㎡，整体均价约3100元/㎡，价格水平不高，有一定的上涨空间。
2. 商业市场                            
    商业形式一般表现为道路临街商业、区域集中商业（主力店）、
主题商业街等；确山县集中商业主要分布在龙山大道、老城区以及滨
河新区在售新建楼盘。
龙山大道周边商业：西亚丽宝广场：1F：卖场，2F：卖场
爱家生活广场：1F：服装，2F：超市，3F：家电
确山县集中商业较为分散，且随着新区建设的不断发展，未来商业体量将得到井喷式增幅。
目前确山尚未具有规模的专业市场，从确山县域产业结构来看，亦不具备培育专业市场的产业基础。
由于本项目地处确山县城西板块，向西向南均临山脉，物流交通存在一定的自然约束性；再者，专业市场培育成本较高，投资风险大；因此，对于本案建议不考虑专业市场。